一、為什麼這條法規很重要？

如果你和別人共有一塊地或房子，只要部分共有人要賣出，就得讓其他共有人有「優先購買權」。這次內政部修法（2024年1月1日上路），就是為了更保障這些沒參與出售的人，避免被蒙在鼓裡。

 

二、修法重點整理

✅ 通知的時機

｜什麼時候要通知其他共有人？

要在「已經簽好買賣契約（俗稱私契）之後，還沒辦過戶之前」通知。▲不是賣之前通知，而是確定有買方、價錢與條件後再通知才算完整！

 

✅ 通知的方式

｜怎麼通知才合法？

一定要「雙掛號或存證信函」，寄到他共有人「戶籍地址、住家或公司地址」。如果你知道對方沒住在戶籍地，就要寄到實際居住地；否則地政機關會認為你沒有「誠意通知」。

◉ 如果真的寄不到（例如：人不在國內、沒戶籍、地址查不到），可以用「公告」來取代通知，公告20天後就視為通知成功。

 

✅ 通知的內容

｜通知信裡要寫清楚：

1.土地或建物資訊

2.要怎麼賣（處分方式）

3.價錢怎麼分

4.要怎麼付款、付款期限

5.雙方的名字與地址

6.其他重要細節（例如貸款成數、稅金負擔）

如果一次賣好幾塊地，要分開寫出每塊地的價金，不能混在一起，讓共有人有選擇權。

 

三、通知的對象是誰？

→ 要通知所有的共有人。

如果有人過世，就要通知他的「繼承人」或「遺產管理人」。只要一位出售人通知所有人就可以，不必全部通知人聯名。

 

四、沒通知會怎樣？

X 沒通知或公告

→ 地政機關會駁回登記申請，不能辦過戶。

X 通知內容錯誤或不實

→ 雖然地政機關會讓你登記，但他共有人可以告你求償（例如價差損失），不會影響買賣效力。

｜案例解析：阿華出售共有土地

阿華和他妹妹阿娟共有一筆土地。阿華想把他那一份賣給朋友阿德。他跟阿德簽好私契後，照規定寄出雙掛號通知阿娟，信裡詳細載明價格、付款方式、土地標示等內容。阿娟在20天內沒表示要買，阿華便完成過戶。

但如果阿華沒通知阿娟就直接過戶，那麼阿娟可以要求法院撤銷或要求損害賠償！

 

郭代書觀點

這次修法最重要的意義在於：讓通知變得更具體、更嚴謹，避免共有人被蒙在鼓裡，保障了優先購買權的真正落實。

實務上，我們常遇到通知寄到戶籍地但對方早搬走，變成沒收到而爭議不斷。修法後明確要求「實際住居所優先」，對雙方都更公平。

但也別忘了，通知只是程序的一部分，要賣共有人土地，最好還是先找專業地政士或律師協助，才能避免爭議、少走冤枉路。