大家買房、開立稅單的時候，一定常看到一個名詞叫「房屋現值」。

很多人會問：「這就是我的房子在實價登錄上的市價嗎？」

❌ 答案是：完全不是！

 

房屋現值是什麼？

簡單來說，「房屋現值」是政府（地方稅捐稽徵處）用來評定你房子「價值多少」的官方標準，專門用來當作課稅的基準。

實價登錄（市價）：市場上買賣的真正價格（通常比較高）。

房屋現值（評定現值）：政府算出來的課稅價值（通常比市價低很多）。

 

房屋現值是怎麼來的？

政府不是看心情亂喊價的，它是根據各縣市「不動產評價委員會」每3年（或2年）評定一次的標準：

核定單價：看你的房子是用什麼構造蓋的（鋼骨、鋼筋混凝土、磚造）、總層數是多少。越進步的建材、總樓層越高，單價就越高。

折舊率：房子跟車子一樣會變舊。每年會依固定比例扣減價值（例如鋼筋混凝土大樓每年折舊 1%）。

地段調整率：俗稱「地段率」。政府會看房子周邊的商業繁榮程度、交通便利性來增減分。

面積：你的房屋坪數（包含主建物、附屬建物與公共設施持分）。

 

實戰舉例：老王的新大樓 vs 老李的老公寓

我們來看看同一個精華區（假設地段調整率都一樣）的兩間房子，政府算出來的現值會差多少：

• 老王的新大樓：屋齡 2 年、20層樓鋼筋混凝土大樓

因為是高樓層、建材新，政府核定的單價很高，加上剛蓋好幾乎沒有折舊。

政府評定的房屋現值高達 200 萬元。

 

• 老李的老公寓：屋齡 40 年、5層樓加強磚造公寓

因為樓層低、建材傳統，核定單價本來就低，再加上住了40年，每年都在折舊扣錢。

政府評定的房屋現值只剩 12 萬元。

 

郭代書筆記：即使這兩間房子在市場上的「買賣市價」可能因為地段好都價值 1,500 萬，但因為建材和屋齡不同，政府眼中的「房屋現值」會天差地遠！

 

房屋現值可以用在哪？（４大實務應用）

1️⃣ 每年5月要繳的房屋稅。現值越高，房屋稅就越貴。

2️⃣ 房屋買賣時的「契稅」

買房子過戶時，買方要繳一筆「契稅」（稅率 6%）。這個 6% 不是乘以你的成交總價，而是乘以「房屋現值」喔！

3️⃣ 財產繼承與贈與的「計價標準」

家人之間如果要規劃資產傳承、做贈與或繼承，國稅局在計算「贈與稅」或「遺產稅」時，裡面的房屋價值不是看市價，而是看房屋現值！這也是很多人透過房地產做節稅規劃的關鍵。

4️⃣ 申報綜合所得稅（財產交易所得）

如果賣掉舊制（105年以前取得）的房子，沒辦法提出實際買進成本時，國稅局就會用「房屋現值」乘以「各縣市核定的百分比」來推算你的獲利、課徵綜所稅。

 

郭代書小叮嚀

「房屋現值」每年都會隨著折舊慢慢降低，除非政府突然大幅調高當地的核定單價或地段率。